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投資判断

NAV(純資産価値)とは?

投稿日:2017年11月27日 更新日:


Net Asset Value の略称で純資産価値、あるいは解散価値とも呼ばれるNAV。

マニアックな項目ですが、不動産投資の収益計算において役立つ指標のひとつです。

NAVとは

NAVは投資信託において、その純資産の総額を意味します。

すなわち、投資信託のバランスシートの資産から負債を差し引いたものです。

REITにおいては、NAVを投資口数で割った価額が一口当たりの純資産価値となり、投資判断の指標として理解されています。

このNAVの概念は、もちろん不動産投資においても役立ちます。

結局のところ、NAV=純資産価値は、「投資利益の蓄積」です。

つまり、「いま不動産を売却したとき、売却益(税引後)も含めたキャッシュの累積はいくらになるのか」という解散価値を表します。

不動産投資においてNAVは、その時点での含み益も現金化し、「結局いくら儲かったのか」を理解することのできる指標なのです。

さらにいえば、収益のシミュレーションとして将来時点のNAVを予測すれば、出口戦略を描く上でもっとも知りたい「n年後にいくらで売れば、購入から売却まで通算でいくらの利益になるのか」が分かるのです。

NAVで出口戦略を描く

毎年の資金収支(キャッシュフロー)によってNAVは増加していきます。

上図の通り、CFを返済に充てたとしても、NAVは増加します。
またそれ以外にNAVが増減するのは、解散時の売却において、売却益または売却損を出したときです。
もちろん、売却益を出したときはNAVは増額し、売却損を出したときはNAVは減額します。

不動産投資の収益シミュレーションにおいては、実際に売却しなくても、将来時点での売却価格、つまり時価を想定し、NAVを考える必要があります。

すなわち、NAVを使って出口戦略をシミュレーションする場合、各年のCFと不動産の時価について、より精度の高い想定値を出せるかどうかがポイントとなります。

とくに予測が難しいのは不動産の時価の算定です。

不動産の資産価値の評価は、積算評価、収益還元評価、取引事例比較など様々な手法があり、それらを駆使して総合的な判断が必要となります。

また、どうしても時価の算定が難しい場合は、収益不動産の専門家である鑑定士や不動産会社に査定してもらうのも良いでしょう。

キャッシュフローに囚われてはいけない

さて、ここからはNAVの概念を使って、不動産投資のある特徴について説明します。

不動産投資についてよりシンプルに考えるため、不動産の購入価格と売却価格が一致する場合を想定してみましょう。

この場合、NAVの増加分は毎年のCFの累積値のみです。

先述の通り、各年のCFを初期投資の借入金返済に充てたとしても、NAVの増加は変わりません。

すなわち、手元の資金が増えなくとも、NAVの観点から言えば、しっかりと投資のリターン(利益)を得ていることになります。

不動産投資は自己資金に対して借入金の割合を多くし、レバレッジをかけることによって大きなリターンを狙いますが、借入金を完済しない限り、資金繰りは苦しい状況が続きます。

それゆえに、「不動産投資のゴールは、借入金を完済して毎年大きなCFが生まれる30年後である」と考える人が多いですが、それは正しくないのです。

不動産投資において、借入金返済前も返済後も、NAVの増加額はそれほど大きく変わりません。

結局のところ、それをどのような形で受け取るかが変わるだけです。

賃料CFとして、いま現金(純資産)を受け取るのか、それとも負債を減らして土地の持分(純資産)を増やし、将来土地持分を現金化するのか。

その違いだけです。

たとえ、土地持分が増えたところで、CFが入らす黒字倒産することがあっても、土地持分を現金化すれば、投資は解散しますが、その時点でのNAVは回収できるのです。

ゆえに、不動産投資においては、キャッシュフローばかりにこだわっていては効率の良い投資はできません。

もちろんフルローンやオーバーローンはリスクが高いですが、レバレッジを利かして投資効率をあげることこそ、不動産投資の最重要事項なのです。

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