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固定資産税評価額とその調べ方について

投稿日:2017年12月21日 更新日:


固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の課税標準とされています。

すなわち、これらの税金の金額を知るためには、固定資産税評価額を知る必要があるのです。

今回は、固定資産税評価額の概要と、その調べ方について説明していきます。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は、国(総務大臣)が定めた評価基準に基づいて市町村が決定する不動産の評価額で、以下の4つの税金の算出に使われます。

以上の税金の金額は、固定資産税評価額に、それぞれの決められた税率を掛けて算出します。

次の表は、各税金の税率と算出式をまとめたものです。

この通り、4つの税金の金額はすべて、固定資産税評価額によって決定するのです。

3年に一度の評価替え

固定資産税評価額は、3年に一度、評価額が見直されます。

そのため、固定資産税は毎年課税されますが、税額については3年毎に変わっていきます。

ちなみに「3年に一度」というのは、例えば土地の価格について、公示価格や基準価格、路線価が毎年見直されていることを考えると、見直しの頻度が少ないように思われます。

これは、各自治体が、土地と建物の固定資産税評価額をひとつひとつ算定していくために、それなりの手間がかかるからです。

すなわち固定資産評価額においては、実務上毎年の見直しが困難であるがゆえに、評価替えは「3年に一度」なのです。

負担調整措置とは?

土地については、実は固定資産税評価額が3年に一度ではなく、毎年変化する土地も存在します。

それは、負担調整措置によるものです。

負担調整措置とは、土地の価格の急激な変動によって、税金の負担が大きく変化しないように、一定の調整を行う措置のことです。

土地の価格は、市場の取引価格の高騰や暴落の影響で、乱暴に推移することがあり得ます。

通常であれば、固定資産税等の税額もそれに合わせて増減するのですが、3年の間に税額が大きく変動してしまっては、納税者の税負担が厳しくなり、土地を所有することのハードルが高くなってしまいます。

それゆえに、納税者の負担を軽減するため、土地価格の変動を緩和する措置が講じられているのです。

固定資産税評価額の調べ方

各自治体によって3年に1度決定される固定資産税評価額は、以下の三つの方法で調べることができます。

  1. 課税明細書を確認する
  2. 固定資産評価証明書を取得する
  3. 固定資産課税台帳の縦覧・閲覧

3つのうち、1つ目と2つ目は不動産の所有者のみが確認できる方法になります。

他人の不動産の固定資産評価額ついては、3つ目の「固定資産課税台帳の縦覧・閲覧」によって確認しましょう。

とくに不動産投資において、投資対象物件の所有コストをしっかりと把握するためには、固定資産税評価額を確認し、毎年の固都税の税額を押さえておく必要があります。

1.課税明細書を確認する

各市町村から送られてくる納税通知書に、課税明細書が同封されています。

そして課税明細書には、固定資産税の税額や課税標準額等と一緒に、固定資産税評価額が記載されています。

市町村によって多少表記が異なりますが、「価格」もしくは「評価額」と記載された欄の数字が固定資産税評価額になります。

課税標準額は、特例の適用によって評価額よりも減額された数値になっている可能性もあるため、評価額と混同しないように気をつけましょう。

2.固定資産評価証明書を取得する

課税明細書が手元にない場合に、所有している不動産の固定資産評価額を確認したい場合は、各市町村の役場窓口で「固定資産評価証明書」の交付申請を行うことができます。

固定資産評価証明書とは、不動産の所有者や所在、そして固定資産税評価額などを証明した書類です。

この証明書を交付申請できる者は、対象不動産の所有者と同居の家族、および相続人、借地人、借家人、代理人などに限られています。

そのため、証明書を発行する際には、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類が必要となります。

また、手数料も数百円程かかります(詳細は各自治体によって異なります)。

3.固定資産課税台帳の閲覧・縦覧

固定資産税評価額は、「固定資産課税台帳」の閲覧・縦覧によっても確認することができます。

固定資産課税台帳の閲覧

固定資産課税台帳とは、固定資産評価額を明らかにするために、各市町村に備えられている台帳です。

固定資産台帳には次の事項が記載されています。

  • 土地・家屋の所有者の氏名・住所
  • 土地の地番・地目・地積、家屋の家屋番号・構造・床面積など
  • 宅地の区分(小規模住宅用地、一般住宅用地、住宅用地以外の宅地)
  • 土地・家屋の固定資産税評価額
  • 土地・家屋の固定資産税課税標準額
  • 土地・家屋の固定資産税額

そして、この固定資産台帳は、各市町村の担当窓口にて、いつでも「閲覧」することができ、これらの内容を確認することができます。

価格等縦覧帳簿の縦覧

固定資産課税台帳の閲覧ができる範囲は、自らが所有している土地・家屋、または借りている土地・家屋の情報に限ります。

すなわち、他の人の土地・家屋の固定資産税評価額を調べることができません。

そこで、土地および家屋の「価格等縦覧帳簿」を「縦覧」することによって、同一市町村内の土地と家屋の固定資産税評価額を確認できる制度があります。

この「価格等縦覧帳簿」は、固定資産課税台帳と同様に土地・家屋の価格(評価額)、所在、地番等が記載されていますが、所有者の氏名や住所等の情報は記載されておりません。

縦覧制度の目的は、納税の対象となる物件の評価額と他の物件の評価額を比較し、その妥当性を判断することにあるため、所有者の個人情報は省かれているのです。

ちなみに、納税の対象となる物件の評価額に不服がある場合は、各市町村の固定資産評価審査委員会に申出をすることができます。

以上より、「閲覧」と「縦覧」の制度について比較すると、次の表の通りとなります。

固定資産税評価額の試算について

固定資産評価額を調べる3つの方法のうち、「価格等縦覧帳簿」の縦覧によって、他人の所有物件の評価額を調べることができます。

ただし、調べられる物件は、自分が所有する物件と同じ市町村に所在のものに限られています。

また、新築の建物の場合、まだ評価されておらず、評価額が分からないという場合もあります。

しかし、不動産投資を行う上では、所有していない土地や、今後建てる予定の建物(検討中の建物)についても、その評価額を把握しなければなりません。

なぜなら、物件の収益性を判断するために、所有のコストとなる税金の具体的な金額を理解しておかないといけないからです。

そのため、不動産投資を行うのであれば、簡易的に固定資産税評価額を試算する方法を身につけておく必要があります。

具体的な試算方法については、以下の記事でまとめていますので、そちらをご覧ください。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の税額を算出するために使われる評価額です。

3年に一度見直されるこの評価額は、「課税明細書」、「固定資産評価証明書」、「固定資産課税台帳の閲覧・縦覧」によって確認することができます。

不動産投資においては、コストとなる税額を把握することが非常に重要であるため、固定資産評価額をしっかりとチェックする必要があります。

とくに固定資産税・都市計画税は、不動産投資のランニングコストにおいて大きなボリュームを占めているため、評価額が不当に高くなっていないか十分注意しましょう。

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