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固定資産税とは?不動産の所有にかかる税金について

投稿日:2017年12月14日 更新日:


固定資産税とは、不動産の所有者が、毎年その不動産の評価額に応じて納める税金のことです。

すなわち、不動産を所有している者にとっては毎年発生する税金であり、ランニング・コストのようなものです。

今回は、不動産投資において無視できないこの固定資産税について見ていきましょう。

固定資産税はどんな税金か?

固定資産税は地方税であり、課税主体(税金を徴収する者)は市町村となります。

一方で、納税義務者(税金を納める必要のある者)は、原則として、毎年1月1日(割賦期日)現在、土地や家屋を所有している個人または法人です。

そして、市町村による「所有者」の判断は、固定資産税台帳によって行われます。

固定資産台帳とは市町村が作成するもので、基本的には登記簿の情報を反映しているため、所有者として登記されている個人・法人が固定資産税の納税義務者となります。

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1年の途中で不動産を取得した場合

前述の通り、固定資産税は原則として、1月1日現在の不動産の所有者に課せられます。

そのため、年の途中で売買や交換等により所有者が変わった場合においても、その年の分の税金を納めるのは元々の持ち主になります。

たとえば不動産の売買の場合、固定資産税は売主が負担し、買主は全く負担しなくても良いのです。

しかしながら、売主としては当然、買主にも固定資産税を負担してもらいたいものです。

そのため、不動産売買の実務上の慣例として、売主と買主の不動産の所有日数に応じて、税額を按分して清算することが多くあります。

たとえば、売買によって所有権が移転した日が6月末日であれば、売主と買主は固定資産税の半分ずつの税額を負担します。

ただし、課税主体である市町村は、あくまでも1月1日時点の所有者に対して納付書を送付するので、買主の負担額は、固定資産税の支払いにはあたらず、不動産の買取価格を調整したにすぎません。

納付方法

固定資産税の徴収方法は、普通徴収となります。

普通徴収とは、納税義務者が自ら申告して税金を納めるのではなく、税を徴収する国や市町村等から送られてくる納付書にもとづいて税金を納める方法のことです。

固定資産税は市町村税であるため、不動産所在の市町村から納付書が送られてきます。

また、税金を納める時期ですが、4月、7月、12月、2月の年4回に分けられています(詳しくは各市町村によって異なります)。

納付書は納付期限の遅くとも10日前までには交付されますが、資金繰りの観点から、支払い時期について各市町村の情報を調べて事前に把握しておきましょう。

固定資産税の計算方法

ここからは、固定資産税の税額について見ていきます。

固定資産税は以下の式で求められます。

課税標準

固定資産税の課税標準は、各自治体によって評価される「固定資産税評価額」となります。

すなわち、不動産を取得した時の売買価格によって税額が決まるわけではありませんので、気をつけましょう。

また、この固定資産税評価額は、3年に1度見直されることが決まっています(評価替えといいます)。

そのため、たとえば土地の価値が上がれば、土地の固定資産税もその分だけ増額するのです。

ただし、不動産価格の急激な変化があったとしても、税額の急増・急落を抑えるために、「負担調整措置」という調整が行われます。

このおかげで税金の負担額が激しく変化することはなく、また、評価替えは3年に1度ですが、毎年少しづつ税額が変更されていく場合もあります。

参考

都市計画税とは?

都市部(市街化区域内)の不動産には、固定資産税に加えて、「都市計画税」という税金が別途かかります。

(市街化区域外に所在の不動産は対象外ですが、不動産投資目的で所有する不動産は、ほぼ市街化区域内にあり、都市計画税が発生すると考えておいてください。)

都市計画税は、固定資産税とセットで「固都税」と呼ばれ、課税対象者や税額の計算方法が固定資産税とほぼ同じです。

都市計画税の税額も、「固定資産税評価額 × 税率」で求められ、税率は原則0.3%です。

そのため、固定資産税とあわせて、「固都税は固定資産税評価額 × 1.7%」と覚えてしまいましょう。

税率

税率は原則1.4%です。

市町村によっては若干異なる場合もありますが、ほとんどの自治体が1.4%の税率を設定しております。

詳しくは不動産所在の自治体について調べておきましょう。

免税点

固定資産税には免税点が定められています。

免税点とは、「税金を免れる点数」という名の通り、固定資産税標準額が以下の表に記載された金額を越えない場合、固定資産税はかかりません。

表の通り、固定資産税評価額について、土地は30万円未満、家屋は20万円未満の場合に固定資産税が免除されます。

住宅に対する軽減措置

固定資産税(及び都市計画税)には住宅に対する軽減措置が設けられています。

ここでいう「住宅」とは、マイホーム(自分が居住するもの)はもちろん、投資用の賃貸物件も含まれます。

すなわち、建物の構造として住居用であれば軽減措置を受けることができます。

主な軽減措置は以下の2つです。

1.住宅用地(土地)の特例

一定の要件を満たす「住宅用地(土地)」には、課税標準額が軽減される措置があります。

住宅用地とは、割賦期日であるその年の1月1日において、住宅がその上に建っている土地のことです。

この特例では、住宅用地は「小規模住宅用地」と「その他の住宅用地」に区分され、次の通り課税標準額が減額されます。

例えば、300㎡の住宅用地については、200㎡分が「小規模住宅用地」、残りの100㎡が「その他の住宅用地」となり、合計で (200/300)×1/6 + (100/300)×1/3 = 2/9 、つまり課税標準額は9分の2まで減額されます。

また、表の通り、都市計画税についても、記載の通りの割合で軽減措置が設けられています。

適用要件

この軽減措置が適用される住宅用地の面積は、その土地の面積に、以下の表に応じた率を乗じた面積となります。

以上のように、住宅用地が、専ら人の居住の用に供される「専用住宅」か、一部を他の用途で使用する「併用住宅」かによって、特例が適用される面積の算出は異なります。

また、併用住宅のなかでも、5階建以上の耐火建築物であるかどうかで、面積の掛け率が異なります。

ただし、いずれの場合も、率を掛ける土地面積は、家屋の床面積の10倍までと決められています。

2.新築住宅(建物)の特例

土地の特例の次は、建物についての特例を見ていきましょう。

新築住宅において、一定の要件(詳細は後述)を満たす場合、一定期間、120㎡までの範囲について、固定資産税額が2分の1に減額されます。

一定期間とは、次の表の通りです。

3階建以上の耐火・準耐火建築物は新築後5年間、それ以外の住宅は新築後3年間、固定資産税額が半額になります。

ここで気をつけたいのは、土地の特例とは異なり、課税標準が減額されるのではなく、課税標準に税率を掛けた後の税額が減額されるということです。

新築される住宅が認定長期優良住宅であり、なおかつ特例の要件を満たす場合については、次の表の通り適用期間が延長されます。

この通り、3階建以上の耐火・準耐火建築物は新築後7年間に、それ以外の住宅は新築後5年間に延長されるのです。

適用要件

住宅の特例が適用されるための要件は、次の通りです。

  1. 平成30年3月31日までに新築された住宅
  2. 居住用部分の床面積が建物全体の2分の1以上
  3. 居住用部分の床面積が一戸当たり50㎡以上(マンションやアパート等の共同住宅の場合は40㎡以上)280㎡以下

ちなみに3の一戸当たりの面積について、共同住宅の場合は、専有面積だけでなく共用部分についても持分に応じて按分した面積を加えて考えます。

たとえば専有面積35㎡のマンションであっても、共用部分の持分が5㎡以上あれば適用要件を満たします。

まとめ

固定資産税は、毎年1月1日に不動産を所有している者が、不動産の評価額に応じた税金を納める市町村税です。

課税標準は固定資産税評価額で、税率は原則1.4%です。

ただし、新築住宅や、住宅用地については特例が設けられており、一定の要件を満たす場合は通常よりも税額の負担が少なくなります。

毎年かかる税金であるだけに、特例を適用して少しでも負担を抑えるべきでしょう。

そのためにも、特例の要件をしっかりと把握しておくことが大切です。

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