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不動産取得税とは?不動産を取得した時にかかる税金について

投稿日:2017年12月7日 更新日:


不動産所得税は、不動産を取得した時に課される税金です。

ここでいう「不動産」とは 、すべての土地・建物のことを指し、「不動産の取得」とは、売買だけでなく交換や贈与も含みます。

今回は、この不動産取得税について細かく見ていきましょう。

不動産所得税はどんな税金か?

不動産取得税について、3つのポイントをまとめました。

1.不動産を取得したときに課税される

土地や建物などの不動産を取得した時に課税されるのが不動産取得税です。

具体的には、不動産を購入したり、あるいは交換や贈与によって取得した場合にも課税の対象となります。

さらに、改築して不動産価値が上がった場合も課税の対象となるので、注意が必要です。

2.相続(包括遺贈)は課税されない。

相続や法人の合併による不動産取得については、原則非課税です。

ただし、相続には包括遺贈と特定遺贈の二種類の遺贈(遺言により財産を相続人に無償譲与すること)があり、特定遺贈の場合は課税の対象となります。

包括遺贈とは、「財産の3分の1をAに与える」というように、各相続人にたいする遺贈分を全財産の割合で示して行います。

一方で特定遺贈とは、「○○の土地をBに与える」というように、各相続人に遺贈する財産を特定して行います。

遺贈の種類によって、相続人が不動産取得税の課税対象になるかどうかが変わるので十分気をつけましょう。

3.普通徴収によって納付

不動産所得税は都道府県税であり、徴収方法は普通徴収となります。

普通徴収とは、税金を徴収する都道府県(課税主体)から届く納税の通知書にもとづいて納付する方法です。

そのため、不動産取得税を支払うタイミングは、実際に不動産を取得したときではなく、取得後に納税の通知書が届いたときになります。

そして、この通知書が届くまでに、取得後数ヶ月から1年半ほどの時間がかかります。

すなわち、不動産取得税は、取得後にその存在を忘れてしまいやすいのです。

予期せぬタイミングで資金繰りが圧迫されないよう、不動産取得税のことを忘れずに事前にしっかりと準備をしておきましょう。

不動産取得税の計算

不動産取得税の概略を理解したところで、今度は税額の計算についてみていきます。

不動産取得税の税額は、下記の計算式で算出します。

この式が大前提になっており、税率は原則4%ですが、細かい条件によって計算式に入れる数字が変わってきます。

以下に税額の計算について詳しく見ていきましょう。

免税点とは?

不動産取得税には免税点が設けられています。

免税点とは、課税標準額が一定の金額未満である場合課税されない場合の、その価格のことです。

すなわち、課税標準額が以下の免税点未満であれば不動産取得税は課税されません。

税率

不動産取得税の税率は、原則4%です。

ただし、平成30年3月31日までの取得に取得した土地及び住宅は標準税率が軽減され、3%になります。

課税標準

不動産取得税の課税標準は、土地や建物を買った金額ではなく、固定資産税評価額が対象となります。

課税標準についても税率と同様に、一定の要件を満たす場合に、以下の表の通りに軽減されます。

平成30年3月31日までに取得した宅地については、固定資産税評価額の2分の1の金額が課税標準額になります。

この場合の宅地には、マンションの敷地利用権も含まれます。

マンション(区分建物)の敷地利用権とは、一戸建ての住宅の土地の所有権または借地権に相当するものです。

すなわち、マンションを購入するときの価格は、家屋(建物)の分と、敷地利用権の分に分けることができ、後者を宅地の課税標準額として2分の1に軽減することができるのです。

住宅用土地の税額軽減

また、先の表の要件を満たす新築住宅もしくは中古住宅と同時に取得した敷地について、一定の要件を満たせば、さらに税額の控除を受けることができます。

適用要件は、新築住宅と中古住宅の場合によって異なります。

新築住宅の場合

新築住宅とともに取得した敷地については、以下の要件の1及び2〜4のいずれかに該当する場合、税額の控除が受けられます。

  1. 同時に取得する新築住宅が、先の表の適用要件を満たす
  2. 住宅と土地を同時に取得した場合、住宅が新築後1年以内の取得であること
  3. 土地を先に取得して後で住宅を建てた場合、土地取得後3年以内に住宅を新築すること
  4. 土地を住宅より後に取得した場合、新築後1年以内に購入した土地であること

中古住宅の場合

つづいて、中古住宅とともに取得した敷地については、以下の要件のいずれにも該当する場合、税額の控除が受けられます。

  1. 同時に取得する中古住宅が、先の表の適用要件を満たす
  2. 中古住宅またはその敷地の一方を取得した前後一年以内にもう一方を取得すること

住宅用土地の控除額

控除額(税額が減額される額)は、次の金額のいずれか多い方になります。

ちなみに、2の「住宅の面積の2倍」は200㎡が上限となります。

また、平成30年3月31日までに取得した宅地については、先述の課税標準の特例により2分の1に減額された額が課税標準額となります。

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賃貸用の住宅・土地の軽減措置は?

不動産投資においては、住宅や、住宅とともに取得する敷地の税額軽減について、自己の住居用だけでなく、賃貸用の場合においても適用されるのかどうか、気になるところでしょう。

さて、この問いの答えですが、賃貸用であっても新築の場合においてのみ、住宅とその敷地は税額軽減の対象となります。

また、上記の要件は個人による取得が前提となっておりますが、法人による取得についても、新築の場合においてのみ適用されます。

すなわち、中古住宅の場合は、賃貸用もしくは法人による取得であった場合、税額軽減の対象となりませんので気をつけましょう。

まとめ

不動産取得税は不動産を取得したときにかかる税金です。

取得したときと言っても、不動産を取得してから実際に納付書が届いて税金を納めるまでにタイムラグがあるため、その存在を忘れがちです。

不動産取得税は決して安いものではないため、突然の納付書に資金繰りを圧迫されないよう、事前に税額を試算し、キャッシュの準備をしておく必要があります。

また、とくに住宅の場合については、納める税額が通常より低くなる可能性があるため、軽減措置の適用条件をしっかりと把握しておきましょう。

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