登録免許税は、登記をするときに収めなければならない税金です。
本記事では、登記の種類とそれぞれの課税標準額・税率、そして軽減税率等について説明していきます。
不動産における登記について
登記とは、登記簿という世間に公開されている帳簿（登記所にて保管されています）に、建物や土地についての情報を記載し、権利関係などを誰もが分かるようにすることです。
不動産登記の必要な場面は、主に三つあります。
- 新築の建物を取得したとき
- 土地や中古の建物を取得したとき
- 融資を受けて抵当権を設定したとき
不動産登記の種類は、登記する内容等に応じて以下の表の通りに分かれています。
表に記載の通り、表題登記以外はすべて登録免許税の課税対象となります。
以下にそれぞれの登記について詳しく見ていきましょう。
表題登記
表題登記とは、新築の建物を取得したときに、その建物を取得した人が、建物の所在、構造、床面積等の情報を登記するものです。
すなわち、どの土地に、どのような建物が建てられたのかを示します。
この表題登記は、取得後１ヶ月以内に必ず行わなければなりません。
表題登記を怠ると法律違反になってしまい、罰金の可能性もあるので注意が必要です。
不動産の登記において、登記の義務があるのは、この表題登記のみです。
ちなみに、この登記においては、権利関係の登記とは異なり、土地家屋調査士の業務範囲になります。
所有権保存登記
新築の建物を取得した後、表題登記に続いて行われるのが、所有権保存登記になります。
表題登記は建物の物理的な状況について記載しましたが、保存登記は、建物の権利関係について記載します。
この保存登記は、表題登記とは異なり、登記をする義務はありませんが、自分の権利を明らかにするためには必ず行っておく必要があります。
登録免許税や、登記の手数料がかかるため、保存の登記をしない人もいますが、保存登記をしないと、第三者に自分の所有権を主張することができません。
しっかりと保存登記をしてはじめて、第三者に権利を主張することができるのです（第三者対抗要件）。
保存登記は、司法書士の業務範囲となります。
所有権移転登記
土地や中古の建物を取得したときに行われるのが所有権移転登記になります。
もちろん、「土地や中古の建物を取得したとき」とは、購入した場合だけでなく、相続や贈与による取得も含まれます。
移転登記も保存登記と同様に、登記の義務はなく、取得した人の任意によって行われますが、第三者対抗要件を得るために必ずやっておくべきです。
抵当権設定登記
融資を受けて抵当権を設定する場合に必要な登記が、抵当権設定登記です。
そもそも抵当権とは、借入金の担保として不動産に設定される権利のことです。
お金を貸した銀行などは、借入金が返済されない場合に抵当権の設定された不動産を取り上げて売りに出し、その代金を優先的に返済に充ててもらうことができます。
抵当権の設定自体には登記の必要はありませんが、抵当権を第三者に対抗するためには登記が必要となります。
そして、抵当権設定登記についても、登録免許税が掛かります。
抵当権設定登記の税金については、銀行側が負担するものだと思えますが、一般的には融資を受ける人が負担します。
登録免許税の金額
登録免許税の税額は以下の通り、不動産の取得時（保存登記・移転登記）と、抵当権設定時で算式の項目が異なります。
また、税率については以下の表の通り、さらに細かく分けられています。
所有権移転登記の税率については、登記の原因が売買や贈与によるものなのか、相続や合併によるものかでも異なります。
さらに、場合によっては、この税率が軽減される特例も存在します。
以下の表に軽減税率の特例についてまとめました。
このように、土地に関する登記、もしくは住宅に関する登記については、税率が抑えられる可能性がありますので、しっかりと把握しておきましょう。
より詳しい情報は国税庁のページで確認することができます。
建物の固定資産税評価額について
所有権保存登記または移転登記をする場合、課税標準額は固定資産税評価額になります。
この価格は、不動産の売買価格とは全く異なるものです。
固定資産税評価額は各市町村による評価によって価格が決定されますが、投資家自身でもおおよその数字を算出することが可能です。
土地については固定資産税路線価によって、建物については再調達原価と経年原価補正率によって求めることができます。
まとめ
登録免許税は不動産の各種登記にかかる税金です。
新築家屋を取得した者は、取得後1ヶ月以内に表題登記をする義務が発生しますが、表題登記については登録免許税は発生しません。
一方で、登録免許税のかかる所有権保存登記や移転登記は任意で行われるものですが、万が一のリスクにそなえて登記するようにしましょう。
また、登録免許税の税率については、登記の種類や内容ごとに異なり、なおかつ軽減税率を受けられる可能性もあるため、しっかりと確認することが大切です。